투자자와 소비자에 이익을 줄 수 있어야
「세정아웃렛」 박장호 사장






아웃렛이 성공하기 위해선 처음부터 철저한 시장조사를 바탕으로 한 중장기적인 마스터플랜이 필요하다.
입지 교통 상권 분석은 물론 어떤 형태로 개발할 것이며, 또 소비자에게는 어떤 가치를 줄 것인지 명확해야 한다.
하지만 이미 영업 중이거나 개발 계획 중인 아웃렛에서 이러한 비전을 볼 수 있는 곳은 많지 않다.
이는 전문성이 결여됐기 때문으로 보인다. 개발이 건설회사나 부동산 개발자 또는 좀 더 진보된 일부 유통전문가들이 연합 법인형태로 개발하는 것이 일반적이다.
전문성이 결여됐거나 이해 상당자가 많으면 아웃렛 개발이란 배는 산으로 갈 수 밖에 없다.
선진국의 사례를 보면 아웃렛 유통은 좁은 대지에 고밀도의 높은 고층 건물이 아닌 넓은 대지에 저밀도형으로 개발 운영되고 있다.
이는 이러한 형태가 고객들에게 최적의 쇼핑 환경을 줄 수 있기 때문이다. 따라서 한국형 아웃렛도 종국에는 이렇게 가야 할 것이라 생각한다.
국내 현실에 비춰 성공적인 아웃렛 개발이 되기 위해서 또 하나 중요한 것이 개발자와 투자자 모두가 윈윈 할 수 있는 구조를 만드는 것이다.
특히 아웃렛 개발이 개발자 위주의 이익추구 개념이 아닌 패션비즈니스 사업자가 주가 되는 수평적 개념으로 바뀌어야 한다.
또 소비자에게는 쾌적하고 편안한 쇼핑환경과 차별화된 머천다이징을 통해 단순히 의류상품을 싸게 파는 곳이 아닌 새로운 라이프스타일을 제안할 수 있는 신유통 모델을 만들어 줘야 한다.
끝으로 좋은 브랜드를 유치하는 것이다. 아웃렛이 유행이 아닌 항구적인 유통 구조로 자리잡기 위해선 ‘유명 브랜드를 싸게 살 수 있다’는 본질적 가치를 줄 수 있어야 한다. 이는 개발업자의 신뢰와 능력이 바탕이 돼야 가능하다.




「마리오」 한상태 상무






성공적인 아웃렛 개발이 되기 위해선 입지, 브랜드, 개발업자의 실력, 경쟁력 있는 테넌트 구성, 그리고 오락적 요소가 가미돼야 한다.
입지는 100만 인구 이상의 인구를 겨냥할 수 있는 곳이어야 한다. 어떤 상권이든 그렇지만 아웃렛도 교통편이 좋아야 한다. 이런 점에서 지하철이나 전철 주변에서 멀지 않으면 이상적이라 생각한다.
아웃렛은 유치하는 브랜드의 프리미엄이 매우 중요하지만, 상권 특성을 무시한 채 브랜드의 프리미엄에만 의존하는 것은 바람직하지 않다. 따라서 개발자는 해당 상권의 소비자 취향과 브랜드가 가진 프리미엄을 일치시킬 필요가 있다.
아웃렛은 상업시설이다. 분양한 후 손을 떼는 일반 아파트나 사무실과 달리, 지속적인 상권 활성화가 필요한 시설이다. 따라서 소비자와 판매를 아는 경험있는 전문 개발자가 필요하다. 이런 점에서 투자자는 상권 선택시 개발자가 최소한 상업시설로서의 기능과 개념 파악을 하고 있는지를 유심히 파악해야 할 것이다.
아웃렛 개발에 있어서 또 하나 중요한 요소가 브랜드를 적절히 구성하는 것이다. 매력적인 테넌트를 구성하기 위해서는 브랜드 인기를 무시할 수 없다. 선진국 아웃렛이 고품격 이미지를 유지하고 있는 이유도 좋은 브랜드를 유치하고 있기 때문이다. 좋은 브랜드는 그 브랜드 자체로 손님을 모을 수 있는 능력도 갖고 있다.
점포가 커질수록 소비자들이 점포에 머무는 시간이 길어지게 된다. 따라서 판매 시설 이외에 관심을 유지시킬 수 있는 장치들이 필요하다. 오락성의 가미는 이런 점에서 매우 중요하다.
아웃렛 선진국을 예로 볼 때 오락성 가미에는 몇 가지 원칙이 있다.
우선 점포에 테마를 부여해 그에 맞는 오락성을 가미한다. 이벤트를 하거나 푸드코너를 넣더라도 점포 테마에 맞아야 한다. 또 고객 참가형 시설이나 마케팅도 필요하다.
아웃렛은 비 일상성과 정보발신성이 요구되는 곳이다. 집 근처 쇼핑센터나 상가에서 흔히 볼 수 있는 연출이나 시설로는 소비자들을 끌어들일 수 없다. 광역형을 지향하는 점포는 특히 이점에 유념해야 한다.
아웃렛 개발은 많은 노하우를 필요로 한다. 철저한 기획으로 일관성 있는 마스터플랜을 갖고 개발하지 못하면 득보다 실이 더 큰 어려운 작업이다.