“이제 우리나라는 아파트나 오피스를 개발하던 일반 디벨로퍼들이 상업시설(쇼핑몰) 개발에 발 벗고 나서고 있어요. 아파트나 오피스 등 주택 시장의 사업성이 떨어지면서 자연스레 상업 시설로 방향을 틀고 있는 것이죠.”

일본의 대표 부동산 개발 회사인 모리빌딩의 박희윤 한국 지사장은 국내 상업 시설 개발은 유통 디벨로퍼와 일반 디벨로퍼로 크게 나뉘는데, 지금까지 유통 디벨로퍼만이 대형 상업 시설을 개발해 왔다면 앞으로는 일반 디벨로퍼들의 진입이 크게 확대될 것이라고 말한다.

“우리나라는 현재 백화점과 마트, 아웃렛을 소유한 유통 디벨로퍼가 상업 시설 시장 대부분을 주도하고 있어요. 하지만 앞으로는 건설 업체나 일반 기업들의 진출이 크게 확대될 거에요. 판교 아브뉴프랑이나, 인천 스퀘어원, 합정동 메세나폴리스 등이 대표적인 곳이죠. 아브뉴프랑을 운영 중인 중견 건설 업체 호반건설은 판교에 이어 현재 광교 신도시에도 추진하고 있고, 앞으로도 더 확대한다는 계획을 갖고 있습니다.”

GS건설, 호반, 반도, 중원, MDM 등 전문 건설 업체들뿐만 아니라, 서부TND·대림그룹 등 일반기업을 비롯해 여러 부동산 개발 전문 회사 등도 새로운 모습의 상업 시설 개발에 뛰어 든 것으로 알려졌다.

“앞으로 일반 디벨로퍼들이 개발한 상업 시설이 비전이 있다고 봅니다. 테넌트와 윈윈하려는 마인드가 강하고, 그들의 입장을 고려한 개발 정책을 펼치기 때문이죠. 따라서 아파트 단지를 낀 주상 복합 시설이나, 오피스를 둔 신규 상업 시설 등 새 시설에는 일반 디벨로퍼들이 주도적으로 개발하게 될 거에요.”

일본이나 미국 등 이미 선진국에서는 일반 디벨로퍼들이 일찌감치 상업 시설 개발에 나서 지금은 상업 시설을 개발하고 운영하는 커다란 한 축으로 자리매김하고 있다.

“일본의 미쓰이 부동산의 ‘라라포트’나 철도 기업인 도큐가 개발한 ‘히까리에’처럼 일본에서는 일반 디벨로퍼가 개발한 쇼핑몰이 크게 시장을 형성하고 있어요. 따라서 우리나라도 일반 디벨로퍼가 상업 시설 강자로 서서히 떠오를 겁니다. 그때는 기존 유통 시설과 한판 전쟁도 일어 날 수 있겠죠. 승자가 되려면 자금, 콘텐츠, 경험 등이 필요하죠. 하지만 이것 보다 더 시급한 것은 상업 시설을 분양을 통해 매각하는 것이 아닌 직접 상가를 개발하고, 운영하는 것이 더 가치있다는 마인드의 변화입니다.”

일반 디벨로퍼 가운데에서는 대형 건설 업체보다는 오너 중심의 중견 건설 업체의 마인드 변화가 더 빠르게 일고 있는 것으로 나타났다. 따라서 중견 건설 업체들이 이 시장에 뛰어들면서 지금까지 획일화된 상업시설 일색이었던 이 시장에 판교 아브뉴프랑이나, 광화문 그랑서울처럼 신선하고, 재미있는 시설들이 대폭 증가하고 있다.

“앞으로 상업 시설 개발에 새로운 플레이어들이 등장하면서 보다 다양하고, 한층 업그레이드된 시설들이 늘어날 것이 분명합니다. 하지만 하드웨어 중심의 성장은 분명 한계가 있다고 생각해요. 소프트웨어에 속하는 패션 브랜드를 비롯해 테넌트들도 새로운 상업 시설 등장에 맞는 변호와 업그레이드가 분명 필요합니다. 결국 트렌드와 타이밍을 놓치면 사업의 기회가 사라지게 되고 쇠퇴하게 되죠.”

모리빌딩 한국 지사는 디큐브시티 초기 마스터 플랜 및 테넌트 MD 지원, 메세나폴리스 상환경 기획 및 오픈 후 관리운영, 파르나스몰 풀 패키지 개발 지원 및 관리 운영 등의 사업을 펼치고 있다.

김성호 기자
ksh@fi.co.kr