미국 라이프스타일 센터 사례 LA아메리카 나앳브랜드

◇ 복합쇼핑몰은 20세기 유통업계의 최강영업형태

쇼핑몰 더 나아가 대규모 복합쇼핑몰이 미국과 일본만이 아니라 최근 한국유통계에서도 주목받고 있고 적극적으로 개발되고있다. 여기서 말하는 복합쇼핑몰은 복수의 중심적 핵(核)점포(백화점이나 할인점 등 대형점포)와 쇼핑몰의 형성에 의한 전문점(100~300개 점포)이 서로 상승효과를 발휘하는 쇼핑몰을 말한다.

사실 선진국에서는 ‘복합쇼핑몰은 20세기의 최강의 영업형태’라고 불리워졌다. 20세기 중후반 선진국에서는 장대한 공업 사회속에서 생산 및 소비의 합리성과 효율지상주의사회속에서 유통 업계의 최강의 영업형태로써 군림 해 온 것이 복합쇼핑몰이다.

확실히 복합쇼핑몰은 강자 연합(백화점+할인점+메가스토어+물건판매 전문점+음식점+엔터테인먼트 시설+생활 서비스 시설의 복합체)으로 진화할 것이며 전문 디벨로퍼 주도의 개발 시너지 효과로 전체 유통매출 중 쇼핑몰이 미국 소매업의 50%, 일본에서는 30%까지 점유율을 쇼핑몰이 차지할 것으로 예상된다. 요컨대 복합쇼핑몰은 현재 선진국 유통 업계의 핵심임에 틀림이 없다.

◇ 미국과 일본의 복합쇼핑몰 역사

다핵(多核)점포형태의 복합쇼핑몰은 미국에서는 1960년대 부터 생겨나기 시작해, 1970년대 성장기를 거쳐, 1980년부터 1990년대 전반이 전성기, 1990년대부터 성숙기가 됐다.

일본에서는 1990년대를 다핵점포형태의 복합쇼핑몰의 탄생기, 2000년대가 성장기, 2010년대가 전성기로 보고있다. 또한, 파워 센터나 아웃렛 센터와 같은 밸류성 지향의 핵점포를 가진 쇼핑몰형태는 미국이 경기가 좋지 않았던 1980년대 후반부터 성장하기 시작하였다.

일본에서는 10년 후인 일본의 경기가 좋지 않아진 1990년대 후반부터 파워 센터·아웃렛 센터가 성장기에 돌입하였다. 엔터테인멘트 센터는 미국의 경기가 좋았던 1990년대 후반이 성장기로 평가되고, 일본에서는 경기가 조금 나아진 2002∼2005년 경부터 성장기로 보고있다. 그리고, 커뮤니티 지향의 라이프스타일 센터는 미국에서는 1990년대 후반에 출현해 현재는 다핵(多核)점포형태의 복합쇼핑몰보다 활발하게 개발되고 있다.

일본에서도 2000년 이후에 라이프스타일 센터라고하는 개념이 도입돼 꾸준히 개발되고 있다.

◇ 미국과 일본의 유통역사에서 살펴본 복합쇼핑몰의 핵심 요소

쇼핑몰의 발상지인 미국의 유통역사속에서 쇼핑몰의 성공패턴은  크게, 원스톱 쇼핑＆비교 쇼핑, 밸류, 엔터테인먼트, 커뮤니티＆커뮤니케이션 등 네 가지로, 시대의 변화와 함께 형성되고 변화되어왔다.

미국의 1960~1970년대와 같이 경제 성장기의 물건구매가 중심인 시대는, 원스톱 쇼핑이나 비교쇼핑이 중요했으며 그러기 위해서는 핵점포와 전문점을 최대한 효율적으로 많이 배치하는 것이 성공을 좌우했다. 그러나 1980년대에 이르러 소비자들이 쇼핑에 대한 학습적 경험이 풍부해지고, 한편으로는 경기가 악화되었기 때문에 가격 지향성이 강해져서 밸류성이 결국 쇼핑몰의 핵심적 요소중 하나로 인지되게 되었다.

파워 센터나 아웃렛 센터, 카테고리 킬러나 디스카운트 스토어 등의 밸류가 있는 영업형태가 발전하면서, 쇼핑몰에 있어서 밸류성은 집객력과 판매력의 핵심적 요소가 되었다. 그러나, 1990년대에 미국내의 경기가 좋아지면서 사람들이 엔터테인먼트를 요구하게 되면서 엔터테인먼트 센터가 발전하게 되고, 쇼핑몰에서도 엔터테인먼트는 또 하나의 핵심 요소가 되었다.

또한 2000년대가 되면서 지구환경에 대한 중요성을 인식하는 한편, 미국의 동시 다발 테러에 의한 가족간의 정, 친구간의 우애, 지역적 친밀감이 중요하게 생각되면서, 커뮤니티＆커뮤니케이션이 쇼핑몰에 요구되어 쇼핑몰의 집객력과 판매력의 네 번째 핵심 요소가 되었다.

이와 같이, 쇼핑몰의 핵심적 요소와 성공패턴은, 원스톱쇼핑＆비교쇼핑으로부터 밸류성, 엔터테인먼트성, 커뮤니티＆커뮤니케이션성으로 변천하면서 중심적 요소의 다양화가 진행되고 있다.

◇ 미국과 일본의 복합쇼핑몰의 현황과 한국 복합쇼핑몰의 가까운 미래

이론적으로는, 쇼핑몰의 전체 소매업에 차지하는 비율은 30%가 적정기준으로 일본의 유통 전문가들은 추산하고 있다. 그러므로, 미국의 쇼핑몰은 비율만으로 봤을때 20% 이상 점포 과잉이며, 2020년경에는 종래 형식의 쇼핑몰 30% 정도가 사라질 것으로 예상하고 있다.

현재, 미국에서는 과잉에 따른 쇼핑몰에 대한 반발이 일어나고 있다. 일본에서는 아직 쇼핑몰 비중이 30%에 못미쳐 현재도 적극적인
개발이 이뤄지고 있다. 수치적으로는 미국에서는 광역적인 복합쇼핑몰(RSC급 이상)이 1600개가 있어서 하나의 복합쇼핑몰 당 대상 인구는 20만명이다.

일본에서는 광역적 복합쇼핑몰이 유사 복합쇼핑몰을 포함해 120개 정도이므로, 하나의 복합쇼핑몰 당 대상 인구는 100만명으로, 미국보다 5배나 높다.

따라서, 미국에서는 “이제 더이상은 같은 쇼핑몰 형태는 필요없다”라는 기존 쇼핑몰에 대한 반발과 함께, 새로운 개념의 쇼핑몰인 라이프스타일 센터나 그 광역화·다목적화 개념인 타운 센터형 쇼핑몰이 인기를 얻고 있다.

라이프스타일 센터나 타운 센터는 종래 형식의 쇼핑몰과 개념이 조금 다르지만, 여전히 쇼핑몰 영업형태 중 하나다. 결국 미국에서도, 일본에서도 종래 형식의 쇼핑몰과 새로운 라이프스타일 센터 및 타운 센터를 포함한 복합쇼핑몰형태는 향후 10∼20년간에 있어서도 최강 패권 영업형태이다.

이상 간단하게나마 선진유통을 살펴본 결과로 한국을 들여다보면, 1990년대에서2000년대  잠실롯데몰, 코엑스몰, 센트럴시티몰 등으로 시작된 초기 국내 복합쇼핑몰개발은 2010년대 들어서 타임스퀘어, 디큐브시티, IFC몰, 제2롯데월드몰 등으로 대표되는 본격적인 성장기에 접어들었음을 알수있고, 일본의 사례를 가지고 본다면 전체 소매업 매출액 대비30%정도 매출비율이 될때까지 앞으로 당분간은 전성기를 향해 지속적으로 개발될 것임을 예측해볼 수 있다. 왜냐하면 앞서 살펴본 결과로는 복합쇼핑몰은 한국에 있어서도 당분간 최강의 영업형태이기 때문이다.

그런면에서 전문점 특히 패션전문점들의 복합쇼핑몰에 대한 출점기회는 앞으로 급격히 증가할것으로 예측되고, 따라서 복합쇼핑몰시대에 대한 대비가 바로 지금 필요하게 됐다.

또한 최근 아브뉴프랑, 메세나폴리스몰, 파르나스몰에 대한 생활자들의 열광은 우리에게도 쇼핑의 장소만으로써가 아닌 커뮤니티의 중심으로써의 새로운 복합쇼핑몰, 즉 라이프스타일 센터, 타운 센터형 쇼핑몰에 대한 필요성과 성립가능성을 보여주고있다고 할 수 있다.

이러한 새로운 유통의 시대에 관련 전문인들의 새로운 도전과 성취를 기대해보며 글을 맺고자 한다.

 

박희윤 모리빌딩 한국 지사장
maparam3@hanmail.net