뉴욕제과 자리에 에잇세컨즈, YBM 건물에 신세계 이마트 입점 추진

강남 대로변 상권이 지속적으로 팽창하고 있다.
강남역~신논현역~논현역으로 이어지는 대로변은 현재 패션 브랜드의 격전지로 바뀌면서 상권 확대가 일어나고 있다.

최근에는 패션 업종을 필두로 통신과 화장품, 그리고 커피 매장이 지속적으로 늘면서 상권 변화의 주도 세력이 되고 있다. 특히 패션 업종의 경우 강남 대로변을 따라 총 49개로 가장 많은 수의 매장을 형성하고 있으며 향후에도 패션 브랜드의 진출은 확대될 것으로 예상되고 있다.

최근 6개월 동안의 변화를 보면 이러한 현상이 더욱 뚜렷해 지고 있음을 확인할 수 있다.
지난해 11월, 금강에서 전개하는 레스모가 국내 최대 면적의 매장으로 오픈했다. 그리고 같은 해 12월에는 그 옆으로 스포츠 브랜드 데상트와 르꼬끄스포르티브가 직영점을 오픈했다. 강남 패션 상권 형성의 주도적인 역할을 담당했던 기존 노스페이스와 코오롱스포츠의 매장 옆으로는 지난 3월에 F&F의 아웃도어 더도어와 4월 5일에는 LS네트웍스의 신규 아웃도어 브랜드 픽퍼포먼스도 오픈했다.

그리고 지난 4월 20일에는 효성그룹의 자회사인 갤럭시코포레이션에서 전개하는 기능성 스포츠 웨어 언더아모가 논현역 인근에 오픈해 논현역까지 패션 상권을 확장시키는 견인차 역할을 하고 있다.
또한 지난 4월 27일에는 신논현역에서 논현역 방향의 오른쪽 편에 ABC마트와 EXR, 카파가 같은 날 오픈해 화제를 낳고 있다.

이들 매장은 노스페이스·코오롱스포츠·더도어·픽퍼포먼스가 있는 라인의 건너편에 오픈해 상권을 양방향으로 확대시키는 시발점 역할을 할 것으로 기대하고 있다.

강남 대로변에 위치한 매장들은 일반적인 매장이 아닌 브랜드를 대표하는 대형 플래그십 매장 형태가 대부분이다. 따라서 대리점이 아닌 직영점 매장이라 상품 테스트, 고객 동향 분석, 브랜드 인지도 상승을 위한 홍보, 적극적인 마케팅 전략도 꾸준히 펼치고 있어 자연스럽게 유입되는 고객뿐만 아니라 마케팅에 의한 인위적인 고객까지 함께 몰려 상권은 더욱 팽창하고 있다.

최근 ABC뉴욕제과를 제일모직이 계약해 신규 SPA 브랜드인 에잇세컨즈가 대형으로 들어설 것으로 알려지고 있다. 또한 신세계 이마트에서 최근 계약한 ABC뉴욕제과 건너편의 YBM 건물도 리모델링을 모두 마치고 새로운 형태의 대형 브랜드가 들어설 예정이다. 이곳에는 신계계백화점 의정부점에 1호점을 오픈하며 신규 사업 진출을 선언한 생필품과 화장품, 제약 등을 판매하는 이마트의 드럭스토어 ‘분스(BOONS)’가 오픈한다는 소문이 있는가 하면 이마트의 또 다른 신규 사업인 미국 페이리스슈소스와 손잡고 국내 중저가 신발 시장 진출을 선언한 슈즈멀티숍 ‘페이리스’가 오픈 한다는 이야기도 돌고 있다. 또한 신세계인터내셔날의 패션 브랜드가 입점한다는 소문도 돌고 있다. 한편 최근에 이랜드의 캐주얼 브랜드 후아유는 현재 위치한 매장과의 계약이 종료 시점에 다다라 연장 계약을 완료했다. 강남 상권이 후아유와 같은 캐주얼 브랜드에 있어서는 무엇보다 중요한 상권으로 판단했기 때문이다.

나아가 최근에 국내 기업의 대표 브랜드 4~5개가 강남 상권에 추가로 진입하기 위한 매장을 물색 중에 있어 향후에도 강남 상권은 성장과 변화를 거듭해 나갈 것이 분명해지고 있다.

강남 대로변 상권은 2000년 전후로 큰 변화가 일어나기 시작했다. 2000년까지는 지하상가 위주의 쇼핑 상권이었다. 강남역 지하 상가에 아기자기한 패션 상가들이 모여 있어 그 곳에서 쇼핑이 이뤄졌다. 지상은 대로변을 중심으로 은행·생명보험회사·뉴욕제과·타워레코드가 랜드마크 역할을 했으며 이면 도로에는 술집·식당·나이트클럽이 성행했다.
즉 2000년까지는 주간보다는 야간이 활성화되는 상권이었고 주변의 오피스의 사람들과 일부 학생들이 주 고객을 이루던 상권이었다.

2000년 이후, 코오롱의 쿠아·지오다노(타워레코드)·이랜드의 후아유·후부 등의 브랜드를 시작으로 패션 브랜드가 하나 둘 들어서면서 쇼핑 중심 상권으로 탈바꿈하기 시작했다.
그 이후 계속해서 지하철 노선 신설·버스 교통량 증가, 그리고 삼성타운을 비롯한 오피스 인구의 증가, 학원 및 대학교에서 몰려든 젊은층의 폭발적인 증가 등으로 인해 실로 엄청난 사람들이 모이면서 초대형 상권으로 탈바꿈한 것이다.

지금까지 강남역 상권은 전체 경기가 좋지 않은 시기에도 주변에 파워풀한 쇼핑몰의 연이은 오픈으로 고객을 분산시키는 상황에서도 사람들이 줄지 않고 오히려 더 늘어 나면서 상권 강화가 지속적으로 이뤄지고 있다.

하지만 강남 대로변 상권의 매장 수는 한정돼 있다. 매장은 없는데 새로 진입하려는 브랜드 수는 계속해서 늘다 보니 수요와 공급의 불균형 현상으로 인해 부동산 금액이 천정 부지로 오르는 부정적 측면도 사실 공존해 있다.

매출이 어느 정도 높게 나오긴 하지만 이에 비해 부동산 임대 비용이 워낙 높다 보니 매출에 각종 비용을 합쳐 보면 이익이 나는 매장은 극히 일부뿐인 게 현실이다.
한 상권 전문가는 현재 강남역 상권은 66㎡(20평 )기준으로 볼 때 보증금 2억원에 월 임대료가 1500~2000만원이 적당하다는 분석을 내놓고 있다. 최근에 새로 나온 물건 가운데 42평대 크기의 매장이 보증금 10억원에 월 임대료는 1억원, 23평대 매장이 보증금 5억원에 월 5000만원으로 책정된 곳도 있다. 이 수치는 직전 계약 조건보다 두 배 정도 뛴 수치로 아직 계약이 이뤄지진 않고 있다. 그는 또 이처럼 매장의 임대료를 올리는 주 세력은 평당 효율이 높은 패션과 통신, 화장품, 그리고 최근에는 커피와 음료 전문 브랜드, 그리고 SPC그룹과 CJ그룹의 F&B 브랜드 등이라고 전했다. 이들은 강남 상권에 경쟁적으로 진입하려다 보니 건물주의 요구 조건을 들어주게 되고 그에 따른 부동산 금액을 뛰게 하는 주범이 되고 있다는 것이다.

특히 패션 브랜드 가운데에서는 자본력이 튼튼한 글로벌 SPA 브랜드와 국내 대기업 브랜드, 그리고 슈즈 멀티숍과 스포츠 브랜드 등이 중심 역할을 하고 있다.

강남 대로변 상권의 매장 계약 기간은 최소 5년 이상이 일반적이다. 인테리어 투자비를 비롯해 대규모 자본이 투자되는 상황 속에서 매장을 짧게 가져갈 수는 없기 때문이다. 글로벌 SPA 브랜드를 비롯해 매장이 크면 클수록 계약 기간은 더 긴 편이다. 길게는 10년 이상도 계약한다.

만기가 돼 새로운 계약 시점이 되면 부동산 금액은 대체로 1.5~2배 정도 오르는 것으로 나타났다. 건물주는 두 배를 부르지만 실제 계약은 그 보다는 조금 낮은 선에서 계약되는 경우가 많다는 것이다. 업종 성격, 회사의 안정성, 신뢰도, 신규 계약인지 연장에 의한 재계약인지 여부에 따라서도 금액 차이가 있는 것으로 알려지고 있다.

그럼 향후 강남 대로변 상권은 어떻게 전개될까?
엘빈 토플러 이후 세계적으로 주목 받고 있는 차세대 미래학자인 패트릭 딕슨은 그의 저서 퓨처와이즈에서 미래의 도시화에 대해 이렇게 언급했다. “도시의 미래 가운데 초핵심 상권의 경우는 사람들이 계속해서 몰리고 상업화가 진화되면서 더욱더 강화될 것”이라고 주장했다. 즉 서울 명동이나 강남역 같은 거대 핵심 상권의 경우는 시간이 갈수록 더 강화되면 강화됐지 쇠퇴하지 않는다는 것이다.
상권 전문가들도 강남 대로변 상권은 지하철 2호선·7호선·9호선에 이어 최근에 신분당선까지 가세했고 일반·광역버스 노선의 증가, 공실 없이 꽉꽉 들어찬 오피스 등을 볼 때 앞으로도 성장할 것이라고 이구동성으로 말한다.

따라서 강남 대로변 상권은 다양한 업종에서 수많은 브랜드가 문을 두드리고 있기 때문에 지금에라도 강남역 상권이 진입해야 한다는 의견이 지배적이다.

김원무 「언더아머」 본사 팀리더

“강남역 대로변 상권은 브랜딩에 최적”
“지난 4월 20일 오픈한 「언더아머」강남직영점은 1층 99㎡(30평), 2층 132㎡(40평) 규모로 7호선 논현역 근처에 위치해 있다. 소비자 접근성이 좋은 강남 대로변 상권은 교통이 편리하고 유동인구가 많기 때문에 브랜딩을 위한 최적의 장소가 될 것으로 기대한다.”
기능성 스포츠웨어 전문 브랜드 「언더아머」는 청담직영점, 코엑스점에 이은 세 번째 매장을 아웃도어·스포츠 브랜드들이 밀집한 강남 상권을 택했다. 대로변에 위치해있어 찾아오기 쉽고, 트래픽이 많기 때문에 브랜드 홍보에 환경적으로 적절하다고 판단했기 때문이다. 강남직영점을 통해 메인 타깃인 프로 스포츠 선수 외에도 폭넓은 소비자들을 수용해나가겠다는 전략이다.
특히 올해는 프로야구에 초점을 맞추고 넥센 히어로즈의 이택근 선수를 전속 모델로 발탁해 본격적인 마케팅에 돌입했다.
강남직영점 2층에는 프로야구 선수들의 친필 사인이 담긴 유니폼과 장비들을 전시한 세리머니 존이 마련되어 있어 주목을 받고 있다.
본사 김원무 팀 리더는 “실제로 야구 축구, 골프 등 각 분야의 프로 선수들이 착용하고 있고, 최근에는 선수들이 경기 중에 착용한 모습을 본 팬들의 발걸음이 매장으로 이어지고 있다.”며 “스포츠와 밀접한 관계에 있는 프로 선수들, 중·고등학생 아마추어 선수, 트레이너 등 외에도 일반 소비자층의 구매가 늘어나고 있는 추세”라고 말했다.

설재한 「노스페이스」 강남대로점 사장

“대리점 성공 비결은 기본에 충실하는 것”

“치열한 강남 상권에서 성공하려면 무엇보다도 기본에 충실해야 한다. 그러면서 욕심부리지 않고, 서두르지 말고, 당장을 바라보는 것이 아니라 한 발 앞선 모습을 상상하는 것이다. 매장을 찾은 손님을 대하는 모든 과정 속에서 친절하게 대하고, 차별하지 않는 한결같은 자세가 중요하다. 그리고 안녕히 가세요! 대신 ‘좋은 분들 많이 소개해 주세요’라고 인사하는 것이 성공의 포인트다.”
설 사장은 매장을 넘겨받은 2006년부터 점차 분위기를 새롭게 바꿔 나갔다. 시장 상황, 타깃에 맞춘 상품 구성과 매장 이전 등의 변화로 승부수를 띄웠다. 현재 매장 위치에 튼튼한 둥지를 틀게 된 것이다. 그리고 메인 타깃인 30~40대의 방문을 고려해 주차 공간도 확보했다.
2009년에 9호선 신논현역이 개통하면서 유동인구가 부쩍 늘었고 주변에 의류 브랜드 매장도 점차 생겨났다. 시간이 갈수록 큰 폭으로 성장세를 보였고 매출도 호조를 보였다. 이 같은 상승세에 힘입어 2010년 9월에는 한 개 층 이었던 매장을 2층까지 확장했다. 현재는 고정 구매 고객도 많이 생겼고 인터넷 카페 회원도 3만 8000명에 이르는 등 인기 매장으로 성장했다.
설재한 사장은 “매장의 인지도가 높아지면 고객이 또다른 고객을 데려오는 경우가 많다. 이는 매체 광고보다 더 큰 효과를 얻을 수 있는 것으로 평소에 신뢰감을 쌓아둔 것이 빛을 발한 것”이라고 말했다. 

김성호 기자
ksh@fi.co.kr