“고객 수요·공급 원칙 고수가 복합 쇼핑몰 성공 철칙”
2012-11-09 김성호 기자 ksh@fi.co.kr
복합쇼핑몰의 지휘자는 누구?
조준래 비트플렉스 회장
“4년 동안 비트플렉스는 주요 테넌트와 함께 성장했습니다. 이중 이마트는 오픈 초기 전국 20위 권이었던 지점이 올해는 5위권에 도전하고 있습니다. 엔터식스 패션 전문몰은 4년 동안 매년 20%씩 신장하고 있고, CGV는 10위권에서 올해 3위에 도전하고 있습니다.”
서울 왕십리 민자역사 비트플렉스는 2008년 9월 영업을 개시했다. 오픈 이후 현재까지 매년 매출이 오르며 성장세를 이어가고 있다. 비트플렉스는 민자역사를 복합쇼핑몰로 개발해 성공한 첫 사례로 꼽힌다.
이 같은 비트플렉스를 성공적으로 안착시킨 주인공은 다름 아닌 조준래(59) 회장이다. 조준래 회장은 비트플렉스를 초기 기획단계부터 인허가 및 MD 설계, 그리고 오픈에 이어 성공적 운영까지 총괄 지휘하고 있다.
비트플렉스는 대지 4만4162㎡(약 1만 3382평), 연면적 9만9006㎡(3만평)에 달하는 메머드급 규모의 왕십리역 민자역사 건물이다. 여기에 이마트·패션 전문몰 엔터식스·CGV영화관·워터파크 등의 대형 테넌트와 ABC마트·레스모아 등의 신발 멀티숍, 마리스코 패밀리레스토랑, 파스쿠찌·던킨도너츠·탐앤탐스 등의 F&B 브랜드와 대형 푸드코트 등 다양한 시설들이 복합으로 구성돼 있다.
“메머드급 복합쇼핑몰이라 모두들 생소해하면서 ‘과연 고객이 모이고 매출이 나올 수 있을까’라며 우려했던 게 사실입니다. 하지만 오픈 후 4년이 지난 지금 돌아보면 매년 매출이 신장했고 고객도 갈수록 증가했습니다. 이는 기획 단계에서부터 수요와 예측을 정확히 한데 따른 결과입니다. 왕십리역은 지하철 2·5호선과 국철 중앙선이 연결된 최고의 교통 요충지로 지하철역 가운데 가장 많은 유동인구가 지나는 곳으로 분석됐습니다. 이 유동 인구의 양과 성향 분석을 통해 전체 크기와 테넌트 종류를 결정했습니다.”
비트플렉스가 위치한 왕십리역 역세권 1일 유동인구는 25만명에 이르고 이중 8만명이 주말에 비트플렉스를 이용하는 것으로 나타났다. 최근에는 분당선까지 연결돼 유동인구가 계속해서 늘고 있으며, 이달 11월에는 ITX 경춘선이 새로 정차하고 2017년에는 경전철 동북선 개통이 예정돼 있다.
이처럼 유동 인구 증가가 폭발적으로 계속될 것으로 보여 향후 성장은 불 보듯 뻔한 상황이다.
“복합쇼핑몰을 개발할 때는 각 지역별 상권에 맞는 수요와 공급을 사전에 미리 예측하고 그에 맞는 면적·능력에 따라 설계해야 합니다. 특히 과잉 공급시에는 공실로 인해 많은 피해자가 양산됩니다. 인구분포· 출산율·노령인구 등의 사회 현상까지 반영해 올바른 타당성 검토를 해야 합니다.”
그는 또 “복합쇼핑몰은 인디비주얼 머천다이징을 해야 합니다. 그리고 권한 위임(empowerment)이 필요합니다. 즉, 차별화된 MD를 실행하고 입점 후에는 브랜드가 자발적인 활동을 할 수 있도록 통제가 아닌 권한을 부여해야 한다는 뜻입니다. 미리 정한 규정 내에서 자율적인 경쟁이 이뤄지도록 하는 것이 복합쇼핑몰의 운영 노하우입니다”라고 강조했다.
조준래 회장은 가까운 미래에 인간에 최적화된 그린시티 실현을 구상하고 있다. 그린시티란 무공해 도시이면서 자연 친화적인 도시, 자연에서 에너지를 생성하는 자가 발전이 이뤄지는 도시를 말한다.
그리고 그곳에 최적화된 그린 복합쇼핑몰도 함께 구성한다는 계획이다.
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